在加国工作超过10年的小伙伴，都会深唔投资的重要性。有工作只能解决温饱，而投资才能达到小康。10年前一个初级程序员或者工程师的起薪是6万左右，现在7到8万，这还要是有实力的知名企业。涨幅让人不敢直视。而房价10年前，约克区50万可以买到4房双车库大耗子（house）,现在130万还要仔细找找。所以，投资是一定，确定以及肯定的。
房地产投资更是以其风险小，收益稳定成为各种投资中的实力担当，为大多数人推崇。但是，房地产投资也会有风险。怎样能够降低地产投资的风险，利益最大化？KK作为多村地产经纪10年（16岁就入行了，嘿嘿），总结了一些地产投资的经验及浅见，希望与各大家分享一下。
- 现金流，现金流，现金流
相信大家都知道地产投资的金句：Location, Location, Location.好的地点固然是投资收益的保障。但是KK认为，比地点更加重要的是现金流。换言之就是租金收益应该能够负担房屋本身的大部分成本及支出，有所盈余则更好。地产投资较其他投资方式成本较高，收益周期较长。如果能够达到以房养房，这样不但不会因为投资房产而影响生活质量，在房贷支付一段时间后还可以产生收益，对生活有必要的补充。即使房市低迷，也无需割肉甩卖，待房市回暖，可卖可留，收放自如。因此在购买投资房时，一定要计算租金购房成本比率，衡量一下租金是否可以支付全部或者大部分的房贷及费用.
2. 只买hold住的
KK认为好的投资就是以负担得起的成本，获得长期而稳定的收益，而不是赌大小，梦想一夜暴富。在2014年到2017第一季度这段时间，房市疯狂上涨，以独立屋领跑。当时问候语不是问“你吃了吗？”而是“你买房了吗？”在公司上班的朋友也流传着“一年不买房，三年都白忙”的顺口溜。大家觉得GTA房价会像公主和王子的故事一样，Happily live after。
本着这样坚强的信念，很多买家继续买买买，不选对的，只选贵的。一些买家在一次获利之后，不顾自己的贷款能力，购得数套独立屋楼花，期待在交接前转让获利。但是2017年四月外国买家税政策出台，这根压倒骆驼的最后一根稻草使得房市迅速降温，两三月之间，差价达到数十万。继而央行实行加息，贷款高压测试。一些hold不住的买家开始甩卖，一些不愿意甩卖的买家开始借高利贷，可想而知，生活质量严重降低. 所以，KK认为房地产投资就是在有余钱的情况下，买力所能及的房产，在获利的基础上逐渐的扩大投资，最终达到财政独立。
3. 小不如大
在房地产投资上，很多朋友有这样的理念，成本越高的房子收益也会高，要来就来票大的，所以在购买投资房时，首选好区的大户型独立屋。是的，从Gross的角度讲，在房市走高的情况下，独立屋获利较大。但是相对风险和成本也较高。这里KK来算一笔账：约克地区，一个独立屋$130万，贷款$5000/月, 地税$600/月, 租金$3500/月。在投资初期，要支付$2100/月. 而镇屋或者半独立，$85万, 贷款$3000/月, 地税$350/月, 租金$2600/月. 在投资初期，要支付$750/月. 对一个中产阶级来说，每月要额外的支付$2100是一笔不小的负担。而在涨幅方面，从百分比的角度看，历史数据，镇屋，半独立并不输于独立屋。近年来更是超过了独立屋。所以，买大还是买小，优劣分明。即使是同户型，KK也建议买小不买大。如投资condo, 如果同样是1bed（1居室），那么KK 建议买小的。特别是在购买楼花时，通常价格是按照尺价估算，所以同样户型的面积越大，价格越高。但是在出租或者resale时，注重的是功能性，1bed,2beds 还是3beds, 购买同样功能性的小户型，收益可以最大化。
4. 多样化
和其他投资理财一样，KK认为房地产投资也要多样化。这里的多样化可以是房屋种类，condo, town, semi, 可以是地区，Richmond Hill, Oakville, Waterloo. 也可以是投资形式：楼花，现房。这样可以降低风险， 更合理的支配剩余资金。如现房的优势是能够马上开始出租，支付贷款，资金没有滞留。但是缺点也是没有时间积累更多的资金储备，马上就要承担各种繁琐事宜。期房或者楼花，只需要付少量的定金，没有还贷压力，在交接前可以储备更多资金，而且市场好的话，交接时房屋已经获利。所以，不光是文化可以多元，地产投资也可以多元，只需要根据自身的条件合理运作资金。
以上是KK的一些地产投资的乱谈，希望大家都可以早日实现经济自由。