今年多伦多的夏天，一改往日阳气不足，欲热不热的闷骚气质，连续多日接近40度的高温，似乎把这几年积压的能量都释放了。
露天公园和喷水池边，熙熙攘攘的人群，孩子水边嬉戏，大人一旁攀谈。有的甚至铺起小桌布，直接将公园改成了野餐现场。
各种生意陆续开放，万众期待的理发馆也营业了，终于不用纠结是不是要自己动手了。
餐馆虽然只允许在露台用餐， 即使廖廖几张桌椅，憋了数月的人们也已迫不及待的聚了起来。生命诚可贵，相聚价更高。
广播电台虽然不住的提醒大家要注意防护，但是也禁不住为这活泛复苏的迹象流露出欣喜。
那么，房市是否也全面复苏了呢？
1. 价格销量齐升
根据地产局报告，今年六月平均价格比同比去年六月上涨11.9%($930,869 )，环比今年五月上涨 7.8%($863,599)，超过了新冠之前的三月的价格水平($902,680)。
销售量来说，六月比五月大幅增涨80%, 比去年同期略低1.4%. 但是市场的活跃房源数量比去年降了28%，一定程度上说明了卖家对于市场仍报保守态度，目前大多地区仍然处于供低于求的状态。
2. 独立屋，半独立屋领跑
具体房型来看，半独立和独立屋的价格自五月开始抬头，六月势头依然强劲。比去年同期分别以11.9% （半独立 ）和10.8%（独立屋 ）位列第一和第二。镇屋稍逊（9.8%），而Condo势头减弱，涨幅为7.0%.
从销量来看，独立屋占总销售量的51.1%，一枝独秀。Condo虽然价格涨幅减弱但是销量仍然位于第二，占比20.6%。半独立和联排镇屋不分伯仲。
KK认为，独立屋和半独立屋价格上扬，而Condo势头减弱有以下原因：
1)在家工作，寻求空间和舒适
新冠开启的在家工作模式使得买家对于交通便利和离公司近的要求降低，从而转向追求空间和舒适度。这使得一部分为了工作便利寻求Condo的买家把目光投向了有更大空间的半独立和独立屋。
2） 连续几年Condo卖家市场，导致价格过高，性价比降低
Condo 近年来价格连年上升，一直处于卖家市场，市中心黄金地段已经达到$1500到$1600/s.f，使得一部分买家望而却步。
3）独立屋近几年处于平衡市场，引起买家关注
独立屋长期处于平衡市场甚至是买家市场，至今未能达到2017年的巅峰状态的价格。这也是买家近期转而将目光投向独立屋的原因之一。
3. 销售时间较去年同期缩短
除了房价和销量，还有一个重要指标是 Days on Market, (从挂牌到出售的天数)。在市场下行前的一个信号就是DOM的增长。即使价格未受影响，但是如果DOM增长，也可以作为市场转入买家市场的一种暗示。
六月的平均DOM 比去年同期降低14.2%，由21天减少到18天。这似乎也侧面预示了房市正从新冠的打压下恢复。
但是三月的DOM是13天左右，从这点看出，六月市场并未达到三月的火热程度。买家仍持较为谨慎的态度。
4. 购买力看价格上涨空间
具体价格区间来看，独立屋的大多数在100万到150万这个区间. 半独立屋和联排镇屋在70万到90万这个区间，Condo集中在50万到60万。
这在一定程度上说明了大多数买家对于各种户型的购买能力。以KK这个前线工作者的了解,也比较符合这一数据。超过150万的独立屋销售时间较长，仍属于平衡市场。
虽然Condo整体涨幅减弱，但是50万到60万这个区间仍然受到追捧。特别是多伦多周边的交通相对便利，有发展潜力的城市，如Mississauga, Oakville, Oshawa等等。
贷款利率虽屡创新低，（HSBC 打出了1.99%五年固定利率的历史记录）， 但是贷款审批仍然相对严格，一定程度上限制了大家贷款额度（大约是工资的5倍）。对于一个家庭收入在15万左右已经算是高收入家庭来说，即使有20万首付，100万的房子也已达上限。所以价格超过150万的大户型，短期内上涨空间有限。
5. 新冠波及租金市场
需要指出的是，由于新冠的影响，使得一些流动人口和学生大幅减少，近期租房市场受到了不同程度的影响，市中心以及一些黄金地段受到的冲击最大，这也是Condo涨势减弱的一个重要原因。总的来说，Condo可以买，但是太贵的不要下手，购买时也要根据现在的租金情况计算收支比例再做决定。
6. 低价位地区受到追捧
一些不在热点地段，但是价格较低的城市销售成绩斐然。而其中以Durham Region更为突出，几个所属城市售价均高于要价，且销售时间较短，呈现卖家市场。
Ajex， （S/L=101%), DOM=10天
Oshawa,Pickering, Whitby (S/L=101%), DOM=15天
个人认为目前由于房价过高，对许多首次置业的买家，便宜就是硬道理。一些大多伦多
的位置稍远，但是价格较低的地区，依然具有投资潜力。且租售比高，容易负担。
7. 这么多人在领 CERB（政府紧急救援补助），为什么房价依然上涨
KK认为，六月房市上扬有以下原因：
1) 五月房市市场呈现复苏趋势，使得一些蛰伏了几个月的潜在买家担心房价继续走高进入市场。
2）超低利率使购房成本降低，刺激了购买欲。
无论是购买自住房，还是投资，低利率降低了每月还款负担，也增加了利润空间。对于有一定储备的同学来说，首付存在银行，收益甚低，而用于购买物业，租金可帮助还贷，而低利率会增加现金流，比存款更为划算。
3）政府大量发钱造成赤字高企，必定会大量印钞，货币贬值在所难免。购买房产可以一定程度上使财产保值。
也有一部分人认为CMHC（Canada Mortgage and Housing Corpration) 的收紧贷款的政策也侧面驱动了买家赶在政策实施之前的7月一号之前购房。但是KK认为，CMHC的新政针对首付有一定困难和信誉度低的买家。对大多数有购买能力，可以提供20%首付的买家并未造成实质影响。而且即使在六月购房，7月1号交接的可能性也较小。所以新政并不是六月价格上涨的主导原因。
8. 受到经济大环境的影响，投资仍需谨慎
虽然六月房市呈现复苏的局面，但是经济大环境不容乐观。年底政府停发救助，银行6个月延期还款到期时，才是考验的真正开始。加之由于新冠的影响，短期内移民和留学生人数会低于预期。投资仍需谨慎，还是那句话，有现金流才是王道。
